Mercato immobiliare: i valori delle abitazioni nel Golfo di Gaeta-Antonio Capobianco, agente immobiliare abilitato dal 2014, a maggio 2017 inaugura Elle Immobiliare, sita in via Vitruvio 156, Formia. Un’agenzia di servizi immobiliari il cui slogan è: la tranquillità nella scelta giusta. Come nasce Elle Immobiliare? Nasce da un percorso naturale, della crescita personale e professionale in un settore che ha destato il mio totale interesse. Come si valuta un’immobile? Il calcolo del valore di un immobile non è un processo immediato, bisogna attenersi a determinati criteri che solo i professionisti del settore sanno presentare per non rischiare di sottovalutare o sopravvalutare il valore dell’immobile. Si comincia dal valore di mercato che è un bilanciamento tra la domanda e l’offerta sul libero mercato.
Mercato immobiliare: i valori delle abitazioni nel Golfo di Gaeta- Poi c’è il valore catastale che è il valore fiscale dell’immobile. Quali altri fattori si analizzano? Il valore a metroquadrato, tiene conto della localizzazione geografica dell’immobile, se in una metropoli o in un paese, l’estrazione territoriale, la densità popolare, il contesto sociale nel quale si trova, la zona, se centrale o periferica, le condizioni dell’edificio internamente ed esternamente e lo stato di conservazione dello stesso e degli impianti. Sono svariati i fattori che stabiliscono quanto possa valere un’immobile. Perchè è importante l’indice OMI? L’agenzia delle entrate tramite l’Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI, monitora tutti questi fattori e li aggiorna ogni 6 mesi. Le quotazioni immobiliari sono stime legate al valore commerciale dell’immobile e queste sono diverse per zone territoriali. Queste quotazioni ci forniscono un minimo ed un massimo del valore di mercato di un immobile e distinguono i tipi di immobile ed il loro stato di conservazione. Va detto che la stima immobiliare non può sostituire il parere dell’agente ed è qui che si esprime la sua professionalità. Fissare un valore troppo alto allunga i tempi di vendita che solitamente si aggirano in 6 mesi. Fissare un prezzo troppo basso significa veicolare un messaggio di svalutazione e di non considerazione dell’immobile. Cosa è il coefficiente di merito? E’ l’ultima variabile da considerare quando si sta per presentare una valutazione finale. Questo coefficiente può aumentare o diminuire la quotazione dell’immobile e dunque il suo valore.
Mercato immobiliare: i valori delle abitazioni nel Golfo di Gaeta-Ad esempio se si tratta di un piano terra o un terzo piano; se c’è l’ascensore oppure no. Lo stato dell’immobile, l’età dell’immobile, la dotazione degli impianti per esempio se il riscaldamento è autonomo o centralizzato. L’esposizione e la vista. Rispetto al territorio Sud Pontino qual’é la realtà territoriale più quotata? Nel Sud Pontino ci sono cittadine a vocazione per lo più turistica ed altre più residenziali. Ad esempio, su Gaeta, Sperlonga e Formia Vindicio sono richieste abitazioni per uso turistico, come seconde case. Formia centro e periferia, Itri, Fondi sono più residenziali. Qual’è il valore a m2 delle abitazioni nel Sud Pontino? Partendo da quanto detto inizialmente, in cui tutto merita un’attenta valutazione, partiamo da un minimo di 500 euro fino ad un massimo di 4000 euro. Chiaramente più la zona è ben servita e più vale. E’ vero che le abitazioni nei centri storici sono meno richieste? Purtroppo si, per la scarsità di parcheggio e perchè gli edifici sono spesso datati e da ristrutturare con impiantistica da adeguare alle norme tranne ovviamente rare eccezioni. I clienti cercano case più grandi, con parcheggio, luminose e ben servite. Se una giovane coppia volesse acquistare un immobile quale area suggerirebbe nel Sud Pontino? Suggerirei su Formia la zona di S. Giulio/ S. Pietro, su Scauri il tratto della via Appia, su Itri il tratto centrale e dietro il Museo del Brigantaggio in quanto vi è un buon rapporto qualità prezzo degli immobili e dei servizi offerti. C’è stato un cambiamento nel settore immobiliare? Si. Nel dopoguerra le case erano realizzate per tutta la famiglia e passavano dai genitori ai figli ed ai nipoti.
Mercato immobiliare: i valori delle abitazioni nel Golfo di Gaeta- Oggi con la mobilità, la cosiddetta “casa di famiglia” viene venduta o affittata per soddisfare le esigenze di tutti, specialmente di chi si trasferisce in altra sede. E in questi ultimi 3 anni? Durante la pandemia le persone cercavano di cambiare casa, possibilmente in spazi aperti con giardino e parcheggio. Poi c’è stato un fermo e nel 2023 il dato è più positivo. E’ vero che quando i tassi dei mutui salgono le quotazioni immobiliari scendono? In linea generale si ma chi ha necessità di vendere o comprare va avanti lo stesso sulla decisione presa. Cosa vi differenzia dalle altre Agenzie Immobiliari? La casa è il più grande investimento, il più grande bene della propria vita e va scelta con cura. La Elle Immobiliare è trasparente, affidabile, tranquillizzante nella qualità della scelta. E’ nostra premura far capire agli utenti come nasce una cifra nel processo di valutazione. Accompagnare il cliente nel percorso di acquisto, vendita o entrambi. Ciò vale anche per gli affitti. Altro punto a noi caro è capire la motivazione alla vendita. Quanto i nostri utenti siano motivati ad acquistare o a vendere. Considerazioni finali. Ogni immobile è un mondo a sé, ci sono tanti fattori e variabili da considerare. Ciò che conta è trovare un bravo professionista immobiliare, capace di tener conto di tutti questi indicatori relativi alla valutazione immobiliare e che sia in grado di non sottovalutare l’aspetto emotivo del cliente che ha bisogno di essere riconosciuto e validato.